Mäklare Östermalm – Andreas Kebert

Hur man väljer rätt fastighetsmäklare.

Det här är ett långt blogginlägg, men det är väl värt att läsa igenom ända till slutet. Så håll ut!

Som så många andra så både köpte och sålde jag bostadsrätt i Stockholm förra året. Ingenting konstigt med det. Men för mig så blev det ett riktigt skarpt läge när marknaden plötsligt tvärnitade, just som jag skulle sälja min gamla lägenhet. Och då hade vi redan hunnit köpa en ny lägenhet när marknaden var som mest glödhet……

Det här är min historia och nu när jag har slutat att äta Losec så tänkte jag att jag kanske kan inspirera andra att tänka till, innan man väljer fastighetsmäklare.

Bakgrund
Jag köpte min bostadsrätt på Gärdet i Stockholm i augusti 2009 och topprenoverade den innan jag flyttade in. Bostadsrättsföreningen var en av de allra bästa på Gärdet, nästan helt skuldfri och avgiften för lägenheten mycket låg. Jag och min pojkvän hade nu bott där i över sex år, kände oss trångbodda och började leta efter en ny lägenhet i samma område. I mitten av maj 2016 hittade vi en lägenhet som passade oss och köpte den direkt. Nu gällde det bara att sälja min gamla lägenhet snabbt och få ut bästa möjliga pris.

Jag hade följt alla försäljningar av liknande bostadsrätter i området under hela 2015 och våren 2016. Flera likadana lägenheter som min, i mitt hus, hade också sålts och det var nästan slagsmål bland spekulanterna om vem som skulle få köpa. Jag hade därför en mycket god uppfattning om prisnivån och hur snabbt och lätt det skulle vara att sälja min lägenhet…..

Marknaden tvärnitade
På två veckor förändrades allt! Det av regeringen beslutade amorteringskravet trädde i kraft den 1 juni och även om alla hade känt till detta länge, så tvärnitade marknaden. Det var få köpare på visningarna och budgivningarna var väldigt tröga, eller kom inte igång alls. En del lägenheter såldes fortfarande till samma prisnivå som tidigare, men många förblev osålda och togs bort från marknaden. Alla var nervösa. Spekulationerna gick vilda i tidningarna om det var en bostadsbubbla som nu hade spruckit, eller om marknaden skulle återhämta sig efter sommaren. För mig som köpt en ny lägenhet på en rykande het marknad och nu måste sälja min gamla, kändes det nästan som Armageddon….

Vad göra?
Tidigare hade jag inte funderat alls över vilken mäklare som skulle få uppdraget att sälja min bostadsrätt, annat än att det skulle vara en billig mäklare. Ärligt talat så skulle vem som helst klarat av att göra det tidigare, jag såg mest mäklarens uppgift som att hålla ordning i kön av spekulanter. Men nu var det skarpt läge! Nu gällde det att hitta den allra vassaste mäklaren som fanns att uppbringa. En gigant bland mäklare. Mästarnas mästare.

Hur göra?
Så hur skulle jag då göra för att hitta och välja ut den mäklare som jag trodde skulle kunna göra det bästa jobbet? Jo, jag bestämde mig för att träffa flera olika mäklare för en noggrann jämförelse och utvärdering. Mina huvudstrategier var:

  • Träffa tillräckligt stort antal mäklare för att få en god jämförelse.
  • Välja mäklare som jobbade lokalt och hade stor erfarenhet av marknaden i min stadsdel (Gärdet).
  • Ställa exakt samma frågor till samtliga mäklare för att verkligen kunna jämföra hur de svarade.
  • Utöver mäklarnas rent konkreta svar, försöka få en ”magkänsla” för hur de gjorde sitt jobb.
  • Träffa samtliga mäklare under en mycket kort tidsrymd, så att jag hade alla intryck färska hela tiden.

Även om jag ställde många frågor, så var det några frågeställningar som var allra viktigast för mig att få svar på:

  • Kunde mäklaren se någon eller några helt unika fördelar med min lägenhet för en köpare och hur skulle mäklaren förklara dessa för spekulanterna, så att de verkligen förstod att just de fördelarna var helt avgörande vid val av lägenhet?
  • Hur hanterar mäklaren budgivningen för att få ut bästa möjliga pris för lägenheten?
  • Vilket personligt engagemang upplevde jag (magkänsla) att mäklaren skulle ha för att verkligen göra den bästa möjliga affären för just mig?

Välja ut kandidaterna
Jag valde ut åtta olika mäklare som jag träffande under sammanlagt fyra dagar i mitten av juni. Varför åtta? Tja, det råkade bli så när jag sökte efter mäklare jag ville träffa, men det hade säkert räckt med sex. Huvudsaken är att man får ett tillräckligt stort urval. Mina urvalskriterier var att mäklarna var aktiva i området och hade genomfört minst två försäljningar det senaste halvåret. Av dessa ville jag ha två mäklare som hade misslyckats med försäljningar den senaste månaden och fått ta rejält med stryk. Jag tog också med samtliga mäklare som sålt likadana lägenheter som min, i mitt hus det senaste året. Och så tog jag med den mäklare som jag köpte lägenheten av 2009 och den mäklare som vi köpt vår nya lägenhet av. Så därför blev det åtta.

Urvalsfrågor
Jag ställde upp ett antal frågor som jag grupperade i olika områden. Varje mäklare fick sedan svara på exakt samma frågor:

Marknaden
Hur har marknaden utvecklats under senaste året? Varför?
Hur ser marknaden ut just nu och vad förvänta man sig framöver? Juli – augusti, sept – dec?
Varför?

Erfarenheter från senaste försäljningarna i området? Jan – april? Maj? Juni?
Antal objekt? Vilken typ?
Hur har det gått? Varför?

Lämplig tidpunkt att gå ut med försäljning av min lägenhet? Motivera varför?

Försäljningsobjektet
Vilka egenskaper hos min lägenhet drar upp priset? Drar ner priset?
Har lägenheten några USP:ar (Unique Selling Points)?

Vad kan vi göra för att öka möjligheterna att få ut ett högre pris?
Renovering? Styling? Annat?

Vilken försäljningspris?
Bästa möjliga drömscenario? Rimligt sannolikt? Worst case?

Mäklarens säljprocess
Hur ser marknadsförings- och säljflöde ut?
Vem fotograferar, mäklaren själv eller proffsfotograf?
Prospektexempel från mäklaren?
Vilka marknadsföringsmedia använder mäklaren?
Hur lång tid från publicering till visning?
Har mäklaren redan spekulanter?
Vad kan mäklaren göra för att styra budgivningen till högsta pris?

Mäklaren
Vad ingår i uppdraget?
Avtalsvillkor? Avtalslängd?
Vad gäller när avtalstiden gått ut om objektet inte har blivit sålt?
Arvode?

Anser mäklaren att han/hon har några personliga egenskaper eller resurser som gör att han/hon kan få ut ett högre pris för min lägenhet, än vad mäklarens konkurrenter kan? Mäklarens personliga USP:ar?

Och hur gick det då?
Det blev fyra riktigt intressanta och roliga dagar! Och fascinerande att se hur effektiv processen var för att skilja agnarna från vetet. Av de åtta mäklarna så var det två stolpskott, fyra medelmåttor, en riktigt bra och en klart lysande stjärna som totalt överglänsde alla de andra. 

Den lysande stjärnan var Andreas Kebert från Skandiamäklarna Östermalm, som jag hade köpt lägenheten av sju år tidigare. Jag hade en väldigt positiv erfarenhet av Andreas när jag, i egenskap av köpare, hade att göra med honom. Samtidigt vet man ju inte om samma mäklare är den bästa på att sälja. Men i det här fallet var det verkligen så!

Andreas hade en knivskarp analys av hur marknadsutvecklingen hade varit, en tydlig uppfattning om hur marknaden skulle utvecklas och en väl genomtänkt motivering till detta. Och så här i efterhand visade det sig att han hade fullständigt rätt på alla punkter. Dessutom så var Andreas den enda mäklaren som verkligen förstod att utnyttja det stora värdet i att min förening hade en så stark ekonomi och en låg avgift för lägenheten. I den turbulens som just då rådde på marknaden, så menade han att man som köpare inte ens skulle tänka tanken att köpa sig en lägenhet i en förening med svag eller medelmåttig ekonomi. Och som det senare visade sig, hade han också förmågan att förmedla den insikten till köparen.

Men den allra viktigaste egenskapen som jag sökte efter hos en mäklare, var mäklarens engagemang för uppdraget och för mig som kund. Här kände jag direkt efter vårt möte att Andreas Kebert spelade i en helt annan division än de andra mäklarna jag träffade. Det fick jag också fullständigt bekräftat under hela säljprocessen. Andreas brann för sitt jobb, tog uppdraget som en personlig utmaning och var alltid hundraprocentigt tillgänglig. Det här gav ju naturligtvis mig, lite elak som jag är, en tacksam möjlighet att spela på under hela säljprocessen och hetsa honom ännu mer. Fast med glimten i ögat från båda sidor och vi hade väldigt roligt. Och resultatet blev helt lysande!

Nu låter kanske det här som en ohejdad reklam för Andreas Kebert och Skandiamäklarna Östermalm och det är det faktiskt också. Jag bjuder gärna på det, för jag är supernöjd med resultatet och den fantastiskt trevliga och roliga samvaro vi hade under resans gång!

Tack Andreas! Du slipper inte ifrån mig nästa gång jag ska byta lägenhet.

http://www.skandiamaklarna.se/kontor/stockholm-ostermalm

12
By |March 21st, 2017|My life|1 Comment

New tattoo

   
 
Continued on my rose arm last Friday, made by the most awesomest tattoo artist in Sweden, Lisse at “Salong Betong”! We’re not finished though and I’ll be back in the chair on Saturday, but I think it looks amazing already! 

4
By |December 7th, 2015|My life|0 Comments

Workshop in Canada!

  
I’M COMING FOR YOU CANADA!! 😁🎉🍁🍁🍁 Workshops with me, Jim (owner of Light Elegance) and the Canadian education team – you don’t want to miss this!! I’m so excited to finally come and see you! 😃😃😃 Jan 29-31 2016 in Saskatoon! I’ll teach you how to do marble, ombre, hand painting stuff and soooo much more! Check out www.can-west.ca for more info 👈🏻👈🏻👈🏻 See you there!! 😍😍😍🎉🎉🎉👏🏻👏🏻👏🏻 

0
By |December 2nd, 2015|My life|0 Comments

Woodwick

  

Hello, my name is Celina and I’m a candleholic! 😩😍 Here are two of my ABSOLUTE favorites: “Cinnamon Chai” and “Black Cherry” from Woodwick. And the best part is – they sparkle and crackle like a small fireplace!! 😍🔥 It’s the most soothing sound in the world and this is really my best trick to calm down after a long day at work. This time a bought the super large ones! Hopefully the Cinnamon Chai will last the entire winter. 😋😋😋❄️⛄️🎄 Cozy tiiiimeeesss!! (This is not a sponsored post) Also trying out my new Sony A5100 – love it so far!

0
By |November 24th, 2015|My life|0 Comments